Imóveis são considerados um investimento sólido por boa parte da população, que adotou a máxima “Não há nada mais seguro do que tijolo e concreto”. No entanto, há uma alternativa para quem deseja investir neste mercado: os fundos imobiliários (FII).
Neles, em vez de comprar o imóvel inteiro, o investidor adquire uma cota – ou seja, um pedaço de um conjunto de propriedades já construídas ou empreendimentos imobiliários, que variam entre shoppings, edifícios comerciais e hospitais.
Uma das maiores vantagens dessa opção é que o investimento inicial é baixo. “Os FIIs são acessíveis a todos os investidores, no geral, porque apresentam diversos valores para cotas, que fazem com que seja um investimento muito democrático. Há cotas de valores muito baixos, em torno de R$ 3 ou R$ 4, até cotas de R$ 5.000”, diz Juliana Inhasz, professora de economia da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP).
Por outro lado, para adquirir um imóvel, é preciso um grande investimento inicial – além do valor da propriedade, há ainda os gastos de aquisição, como Imposto para Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que equivale a 3% do valor do imóvel, escritura, registro da escritura, despachante e a comissão do corretor, cuja média é de 5% do valor do imóvel.
Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável, o que significa que o rendimento da cota pode subir ou descer. “A pessoa que investe em fundos deve ter um perfil moderado a arrojado. É aquele investidor que busca rendimentos acima do mercado e que se arrisca a ter eventuais prejuízos em períodos mais curtos”, define Alexandra Contieri, consultora financeira especializada em profissionais da área de saúde.
Ganhos e custos
A rentabilidade de imóveis e fundos imobiliários funciona de maneira distinta. No primeiro caso, o proprietário obtém rendimento a partir da locação ou venda do imóvel. Para calcular a taxa de rendimento, é preciso considerar que o aluguel recebido faz parte do retorno sobre o investimento feito. Desta forma, se o imóvel custou R$ 400 mil e o valor da locação é R$ 4 mil, houve rendimento de 1% ao mês – cerca de 12% ao ano.
Já nos FIIs, o cálculo parte dos rendimentos e valorização de cotas, de maneira similar ao mercado de ações. Para Inhasz, essa é a grande vantagem dos fundos. “Ele também é interessante por conta dos baixos custos envolvidos e a possibilidade de isenção de IR para fundos com mais de 50 cotistas”, completa.
Os custos aos quais a professora se refere são a taxa de corretagem – definida pela corretora de valores, com média de 0,5% –, 0,03% de emolumentos e uma taxa de manutenção de R$ 6,90, sendo esses dois últimos cobrados pela B3 (antiga BMF&Bovespa). Há, ainda, a taxa de custódia, que é cobrada apenas para quem tem mais de R$ 300 mil investidos, cujo valor é um percentual do montante total de cada investidor, de acordo com uma tabela definida pela bolsa.
“Entre as principais vantagens dos FIIs estão a liquidez, com a possibilidade de vender suas cotas quando precisar; a segurança, já que eles seguem normas pré-estabelecidas e são auditados; a transparência; a isenção fiscal, pois o IR só é cobrado se houver valorização da cota; a terceirização de gestão e a possibilidade de diversificação, com a compra de cotas de fundos diferentes”, resume Contieri.
Já entre as desvantagens, a consultora elenca a relação de dependência que o investidor tem com o administrador do fundo, visto que é do gestor a decisão de investir em um determinado tipo de imóvel. Ao investidor, resta confiar. “Além disso, existe o risco de mercado, que é aquele no qual todo investimento está sujeito dadas as condições macroeconômicas que levam à variação dos preços dos ativos”, aponta Inhasz.
No caso dos imóveis, o proprietário tem mais controle, pois poderá escolher em qual imóvel quer investir e de que forma vai lucrar. “Porém, a liquidez é muito menor, afinal, costuma ser muito mais difícil se desfazer de um imóvel do que de uma cota em um fundo”, acrescenta Contieri. Outro risco é o imóvel ficar vazio ou haver inadimplência por parte do inquilino.
No geral, os fundos imobiliários são considerados uma opção mais atraente. Porém, é preciso considerar o quanto o investidor tem de aporte inicial, assim como seu perfil e conhecimentos na área.
